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广州车位纠纷再起 “有产权也不能卖”成焦点
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广州车位纠纷再起 “有产权也不能卖”成焦点
 
 
 

 

     最近位于中山大道的历德雅舍发展商犯难了:拿了产权证的车位要出售,于法于理也是站得住脚的,不过首天发售就因为部分业主的阻挠而被迫暂停,如今售楼部还要“关门谢客”。业主们虽暂时阻挠了发展商发售车位,内心也是忐忑不安的:如果发展商坚持高价出售车位、取消月保的话,用《物权法》难以驳倒其行为,但现在的情况又与《物权法》中有关车库、车位应首先满足业主需要的条文有冲突,尤其是目前仍是月保、无法一次性支付车位总价的车主,更是坚定的“反对派”。 
     发展商:产权清晰出售合法 

     目前,该盘已暂停了二期车位的销售,由于10月20日发售当天部分业主的阻挠导致销售场面一度混乱,直至本周三该盘售楼部仍唱“空城计”,销售人员全部清场,记者到达现场想了解销售事宜也无法得知。 

     对于至今无法出售二期车位,发展商觉得相当“无辜”,他们表示,二期车位已经办理了大确权和小确权,产权明晰,出售或出租都符合《物权法》及相关法律规定。发展商说,这次出售行为符合《物权法》中有关首先满足业主需要的规定。他们不仅提前十天通过“业主公示”、短信等渠道公开了销售信息,而且销售中也执行业主优先购买、每户限买一个车位的原则,防止投资客炒高价格。这些举措都受到业主欢迎,车位出售也得到了大部分业主的支持,发售当天就有不少业主排队认购。 

     业主:不能接受取消月保 

     在发展商贴出的“业主公示”中说明,车位卖完后楼盘将取消月保,没买车位的业主要自行解决停车问题。 

     反对发展商出售车位的业主黄先生(化名)认为这一点最不合理。他表示,目前历德雅舍的车位只有200多个,而参加月保的车主达180多名,当中不少是像他那样无法一次性交齐20多万元的车位款项。一旦取消月保,这些业主都难以在楼盘或周边找到停车位,光这一点就难以符合《物权法》中有关车位首先满足业主需要的条款。对此,发展商就表示,取消月保是为了提高车位使用率,降低车位的空置率,而且楼盘也预留了一部分车位给不买车位的业主租用。 

     而令业主“不爽”的还有发展商对车位的定价。“最初问售楼小姐的时候是20万-22万元,18号问就变成23万元,19号就24万元,到20号那天更提高到26万元。”对此发展商解释,之前价格一直未定是公司还在讨论价格,最终价格以公司最终定价为准,之前售楼小姐说的都是估价,而附近楼盘的车位价格都在20多万元,定价是符合市场规律的。业内人士认为,有产权车位的买卖应遵从出卖人定价的规则,目前车位售价大涨最终是由供不应求决定的。 

     名词解释     大确权与小确权 

     确权是确定国土资源与房产管理局确定房屋的所有权,大确权和小确权是老百姓通俗的讲法,大确权和小确权是指办理房产证的两个程序。“大确权”即开发商按规定办理了楼盘初始确权登记,领取《房地产权属证明书》,确认该楼盘的权属人是该开发商。“小确权”是指开发商领取楼盘《房地产权属证明书》后,依照法律法规的规定为商品房所有者申请办理商品房的转移登记,核发《房地产权证》的过程。 

     “首先满足业主的需要”争议多 

     《物权法》在10月1日开始正式实施,当中条文对车位归属等系列问题尚未有清晰界定,引起众多疑问,业内人士建议,这些疑问都需要在《物权法》司法解释中详列,否则将引致更多车位纠纷。 

     《物权法》明确规定“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”,但怎样才算是满足业主的需要呢,这似乎很难界定。就连最近按照《物权法》精神出台的《广州市停车场条例》(草案稿)列出的“建设单位拥有所有权的车位、车库,应当优先出售或出租给业主;在建筑区划内充分公示后没有业主愿意购买或承租的,可以向业主以外的单位或个人出售或出租”也存在争议。 

     像分期开发的楼盘。如果前期开发组团的车库因为没有业主前来购买或承租就对外出售,等到后期开发完成,小区入住率高,后期开发的车库无法满足全体业主需求,车辆停放问题凸显,这还算是“首先满足业主的需要”吗? 

     还有就是一户多车的情况。虽然有的发展商规定了每户限买一个车位,但大部分楼盘对此并没有这样的规定。一户业主购买多个车位可能有炒车位的嫌疑,但事实上不乏一户业主确实有多辆汽车需要多个车位的情况,他们又将怎么办?一户多车的业主需要影响到一户一车的业主需要怎么办? 

     关注《物权法》下的车位租售新难点 

     1、发展商取消月保违背了《物权法》精神吗? 

     《物权法》第74条一方面规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”,同时也规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”但在现实操作中,发展商出售完带产权车位后伴随而来的往往是取消月保,目前广州车位严重不足、车位价格高企,很多原来有月保又无法支付车位价格的车主,就要向车位业主支付高昂月租或到其他地方停车。对此,有业主认为,发展商即使合法出售车位,取消月保仍违背《物权法》中有关车位首先满足业主需要的精神。广州市停车场行业协会会长、广州市宏城车场物业管理有限公司副总经理康斯平指出,《物权法》中规定了车位、车库当事人可以通过出售、附赠或者出租等方式约定归属,但并没有强行规定当事人以何种方式来满足业主对车位、车库的需要。因此,发展商出售车位给业主并不违反《物权法》精神。资深房地产律师、广东华安联合律师事务所副主任陈敏也认为,只要车位的产权合法,业主就无法干涉发展商的买卖行为。 

     2、《物权法》对车位的界定有待完善 

     康斯平表示,《物权法》中对车位归属的界定仍有待司法解释去完善,正因为条文中没有清晰地指出以哪一种方式确定归属、满足业主需要,发展商就很容易利用商品房买卖合同来获得车位、车库业权,小业主往往要被迫通过买卖才可获得绝对的车位使用权。康斯平解释,车位、车库的权属划分始于商品房买卖合同,由于发展商在签署该合同时处于主导地位,目前格式合同中没有将车库、车位计入分摊面积,小业主一旦签署了合同就等于认定发展商拥有车库、车位的产权,《物权法》从这一刻起就开始保护发展商对车位、车库的产权。 

     因此,要避免发展商单一采用出售这种方式满足业主对车位的需求,有待《物权法》司法解释对车位归属的进一步界定,到底哪种车位可出售、哪种车位要出租等,都需要更详细的列明。 

     3、车位售价上涨短期内难以消除车位价格攀升迅猛在广州是普遍现象。

     在天河区,2005年不少小区的车位才10万元,短短两年时间,大部分车位已涨到20多万元;珠江新城部分楼盘的车位价格更达到40多万元一个。专家认为,车位价格的膨胀根源在于规划不合理,目前广州每天新上牌的车辆超过600台,远远高于住宅配套设施的建设速度。 

     车位问题关系到城市发展和谐,因此车位价格上涨不能光靠市场调节,政府职能部门的干预非常必要,今年广州市政府对这方面也加大了力度。业内人士指出,在万元房时代,市区楼盘是有车族甚至多车族才买得起,车位变得更加紧缺是预料中的事,短期内车位价格仍将继续攀升。
 
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