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承租人拒绝还房 新房主放弃诉权
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承租人拒绝还房 新房主放弃诉权
出租人之诉基于债权请求权还是物权请求权
 
 

 

      某甲将其私房1套出租给某乙,租期1年。到期后,双方未续订合同,但某乙继续使用该房,某甲仍照旧收取租金。后某甲欲出售该房,某乙知悉,但未提出购买。某甲便书面通知某乙1个月后交回房屋,不再出租,同时与某丙签订房屋买卖合同。1个月后,某甲将房屋所有权证过户到某丙名下。房屋租期届满后,某乙以房屋已非某甲所有为由,拒不交还,而某甲与某丙签订房屋买卖合同时约定,某甲迟延交付房屋,将按日计付违约金。

      某甲遂以房屋租赁合同纠纷诉至法院,要求某乙返还房屋并赔偿损失。诉讼中,某丙向法院表示,原、被告双方讼争房屋虽然已登记在自己名下,但某甲尚未将该房实际交付给自己,不愿介入诉讼。

      本案中,房屋一年租期届满后,某甲与某乙之间实际已形成不定期租赁关系,根据我国合同法第二百三十二条的规定,当事人双方都有权随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。某甲通知某乙一个月后交回房屋,应属在合理期限内解除合同。某乙知道某甲将出售房屋后,未提出购买,可视为放弃优先购买权。但某甲在提起诉讼之前已将房屋所有权证过户到买受人某丙名下,根据物权公示公信原则,此时讼争房屋已属某丙所有。在房屋所有权人未主张权利时,原所有权人能否根据已解除的租赁合同,以出租人的名义提起诉讼;换言之,在某甲已不是房屋所有权人的情况下,某乙能否以某甲原告主体不适格为由抗辩,请求法院裁定驳回某甲的起诉。这是审理过程中争议焦点之所在,也是正确处理本案纠纷的关键。笔者认为,某甲作为原告主体适格,有权以租赁合同纠纷向法院提起诉讼。主要理由在于:

      首先,原告某甲的诉权基于债权请求权,而不是物权请求权。通常情形下,凡请求权均伴有诉权。请求权是指权利人请求他人为一定行为或不为一定行为的权利。请求权因基础权利而发生,主要包括债权请求权、物权请求权、人身权请求权、知识产权请求权等。债权请求权与物权请求权主要区别在于:一是基础权利不同。债权请求权基于债权而产生,而物权请求权建立在物权基础之上;二是发生的条件不同。债权请求权从债权成立时当然发生,而物权请求权只在物权已经受到侵害或有被侵害之现实可能时方才发生,并且物权请求权之行使可随时反复多次发生;三是责任承担方式不同。债权请求权的目的在于实现债权,消灭债的关系,故其责任承担以填补债权人实际损失为主,而物权请求权则以回复物权支配力之圆满状态为目的,其责任承担以排除影响物权人权利行使之妨害事实为主;四是效力不同。由于作为基础权利的物权优先于债权,因而物权请求权也优先于债权请求权。此外,债权请求权与物权请求权在责任基础、责任构成要件、归责原则、时限等方面也存在区别。

      本案中,某甲提起诉讼时虽然已不是讼争房屋的所有权人,此时房屋租赁合同也经某甲通知某乙而解除,但在双方之间就房屋之交还仍存在债权债务关系,即:某甲享有收回所出租房屋的权利,某乙则负有返还所承租房屋的义务。承租人返还租赁物的义务是基于租赁合同所生的义务,因而即使是出租人在租赁关系终了后,将租赁物的所有权让与他人,也可请求返还。本案中,由于某乙作为房屋承租方,在房屋租赁合同解除后拒不履行交回房屋的义务,致某甲作为房屋出租方收回房屋的权利不能实现,某甲因此向法院提起诉讼,其诉权建立在房屋租赁合同权利基础之上,而不是基于对该房屋的所有权。

      其次,在某丙未行使物权请求权的情况下,某甲有权行使债权请求权。根据物权优先于债权的原则,当物权与债权同时存在于同一物上时,物权具有优先于债权行使的效力。本案中,讼争房屋在原告某甲提起诉讼之前即已过户至某丙名下,某丙对该房享有所有权,同时,某甲基于原租赁合同享有要求承租人某乙返还房屋的权利。在房屋承租人某乙拒绝将房屋交还某甲,致使某甲不能按照房屋买卖合同约定时间将该房交付某丙的情况下,某丙作为所有权人,有权基于物权请求权要求某乙直接将房屋交还给自己,以使其对该房的支配力臻于圆满状态。但在某丙明确表示不愿直接向某乙主张所有权请求权的情况下,某甲虽然已不是房屋所有权人,不能行使物权请求权,但他可以基于房屋租赁合同出租人的权利,行使债权请求权,要求某乙返还房屋,这并不违反物权优先于债权原则。

      有人认为,在此情形下,只有房屋所有权人才能向某乙主张交还房屋,法院应征询房屋所有权人是否以有独立请求权的第三人身份参加诉讼,如果第三人同意提起诉讼,则可判决承租人将所承租房屋直接交付第三人。但是,根据我国民事诉讼法的规定,第三人如果认为他对当事人双方的诉讼标的有独立请求权的,有权作为当事人提起诉讼,即是否提起诉讼,决定权在于第三人本人,法院无权直接决定有独立请求权的第三人参加诉讼,这是当事人处分权的必然要求。本案中,对讼争房屋有独立请求权的某丙经某甲及法院征询意见,明确表示不参加诉讼。因此,有人认为,此时法院只能裁定驳回原告某甲的起诉。但在此情况下,某甲既要承担因迟延交付房屋所可能发生的违约责任,又不能诉请法院判令某乙交还房屋,其权利受到某乙持续侵害,却无处寻求救济途径,这对某甲于法于情于理都是不公平的。法官应正确分析某甲诉权的基础权利性质,依法保护某甲提起诉讼的权利,不能机械执法,一驳了之。

    正是基于上述分析,法官最后判决支持了原告某甲的诉讼请求。 

 
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