房屋优先购买权：部分能对抗整体

 

 

 

    近日，茌平法院审结一起因房屋优先权引发的纠纷，被告因拥有房屋部分优先购买权不能对抗作为整体出售的房屋所有权而输了官司。
    
    2000年6月份，某农机站因欠某信用社借款，无力偿还，而将自有房屋15间(前后两排，其中前排西首2间自1996年由解某租赁使用)抵偿某信用社清偿借款。某信用社在取得房屋后，将该15间房屋以6万元的价款整体转让给季某。2000年8月，解某向某农机站交纳租赁费时，某农机站以该房屋所有权以转让给某信用社为由拒收。同时，李某又告知解某该15间房屋的所有权已转让给自己并要求解某搬出所租赁的2间房屋。解某遂以某农机站为被告提起诉讼，主张对承租房屋的优先购买权。后法院作出民事判决，确认解某对其承租的2间房屋享有同等条件优先购买的权利。此后，解某继续使用该2间房屋至今。2001年8月1日，李某取得了该 15间房屋的《城镇私房所有权证书》，其后又多次要求解某搬出未果，遂向茌平法院提起民事诉讼。解某通过行政复议，经聊城市人民政府撤销了李某的《城镇私房所有权证》。

    法院经审理认为，某农机站以整院中的15间房产抵债的行为系无力偿还借款的无奈之举，发挥整体房产的价值，并非是某信用社购买房屋，某信用社取得房产的方式与仅对其中的二间房屋享有同等条件优先购买权的解某相比，显然未处于同等条件之下，不能对抗作为善意有偿买受某信用社房产第三人的李某。解某仍可继续租赁使用该房，但他没有与某农机站签订书面租赁合同，故应视为不定期租赁，李某买受房屋后可通知其搬出。在李某告知解某搬出时起至今六年的时间，解某从未主张撤销以物抵债协议，仍继续占有该二间房屋，已构成了对李某房屋所有权的侵害。李某的房产证虽被撤销，但由于房产证书仅是房屋所有权的外在表现形式，其被撤销不能否认李某对该房屋有偿买受取得的事实，在李某与某信用社之间的房屋买卖协议未被确认无效的情况下，李某实际上仍拥有该房屋的所有权。最终法院判决解某将双方讼争的二间房屋返还给李某。