第三人可否取得房屋所有权

 

 

 

 

    [主要案情]
    李某在山东省东营市东城经营酒店一处，从2003年5月至2004年5月间，李某先后从王某处借款98000元用于其酒店的日常开支并写有借条。后因李某经营酒店亏损，王某多次索要借款未果，遂一纸诉状将李某诉至山东省广饶县人民法院，要求李某返还借款98000元并承担本案全部诉讼费用。广饶县人民法院经过开庭审理后查明，原被告之间系民间借贷纠纷并有欠条为证，借款欠条合法有效。李某经法院传唤无正当理由拒不到庭，该法院遂依法缺席判决。判令李某偿还王某借款98000元并承担本案诉讼费用。

    判决书生效以后，被执行人李某没有主动履行法律文书所确定的义务，王某于2005年10月12日向广饶县人民法院申请强制执行。案件在执行过程中，该法院执行法官查得李某在本辖区有房产一处且暂无人居住。由于李某为躲避执行而下落不明，该法院执行法官于是在被执行人该处住所招贴公告，如到期被执行人李某仍不履行法律文书所确定义务，则依法强制执行，对该处房屋进行拍卖。同时，该法院执行法官依法定程序对李某该处房屋委托评估机构进行了评估，评估价为116000元。2005年12月17日，第三人张某以120000元竞买得该处房屋。法院于同日制定出裁定书，张某依法到房屋产权部门办理了产权变更手续。至此本案执行完毕。2006年1月，在本案执行完毕以后，被执行人李某以广饶县人民法院对其房产进行评估、拍卖过程中有瑕疵，损害了其合法权益为由向东营市中级人民法院反映。后经上级法院调查查明，李某宅基地为国有划拨土地，而评估时误当作集体土地进行评估，致使被执行人李某的合法权益遭受了损失。但是由于该案已经执结，执行法官对第三人张某能否取得该房屋的所有权产生了分歧。

    [争 议]

    第一种观点认为，在此案执行过程中，由于广饶县人民法院委托评估机构对该房屋进行评估存在瑕疵而导致被执行人李某的合法权益受损，为了保护被执行人李某的合法权益，应当依法进行执行回转，将该房屋返还被执行人李某并重新评估、拍卖。对于第三人张某因此次拍卖所造成的损失可以向法院申请国家赔偿。但是第三人张某不能取得房屋的所有权。

    第二种观点认为，本案中第三人张某依据广饶县人民法院委托的评估机构对房屋的评估结论进行拍卖而竞买得该房屋是出于善意，并支付了相应价款，且本人并无过失。为了保护第三人的合法权益和交易的安全，第三人张某可以依据善意取得制度取得该房屋所有权。

    [评 析]

    综合分析以上两种观点，确定其争论的焦点为第三人张某是否可以依据善意取得制度取得该房屋的所有权。

    持第一种观点的人认为善意取得制度仅适用于动产领域，至于不动产应以登记为其公示方法，交易中第三人不易误认占有人为不动产所有人。因为不动产登记制度的建立，第三人若以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能。况且在此案中被执行人李某宅基地属于国有划拨土地，而被以集体土地评估，因集体土地没有价格而只有取得费用，而国有土地是有出让价格的，二者存在根本性差别。广饶县人民法院依据错误评估结论进行拍卖损害了被执行人李某的合法权益。因此第三人张某不能取得该房屋所有权。该法院应该进行执行回转，重新对该房屋进行评估、拍卖。

    持第二种观点的人认为第三人基于法院委托的评估机构的评估结论以合法程序竞买得该处房屋并依法支付价款。至于评估机构的评估错误，法院依据错误的评估结论拍卖该处房屋并不能否定第三人张某对该处房屋的善意取得。如果执行回转将会严重损害第三人的合法权益，是显失公平的行为，会使市场经济交易安全受到冲击。

    笔者同意第二种观点，其理由主要有以下两点：

    第一是从不动产登记公信力角度分析。我国关于不动产权属的认定是登记要件说，赋予登记以极强的公信力。第三人对不动产登记簿上所登记的权属绝对的信任。即使该登记内容与真实权力不符，也认定登记内容正确。那么法律对于信赖登记而为民事法律行为的人应予以保护。本案中第三人张某基于法院判决书并经评估机构评估后以竞买的方式取得该房屋的所有权是符合法律规定的。第三人张某竞买得房屋后，不能因为评估有误就否定张某对该房屋的善意取得。应当确定买卖行为合法有效。

    第二是从保护市场经济安全角度分析。市场经济是法治经济，要求交易必须在法律规定的范围内进行，而法律是交易安全的保障。在我国市场经济高速发展的今天，不动产交易日趋频繁，对交易安全的要求越来越高。如果要求买受人在每一笔交易过程中都要查明不动产真正的所用权人，或者查明人民法院评估、拍卖的不动产上是否存在权力瑕疵是很难做到的，即使可能做到也因为代价昂贵和影响交易的效率而被买受人所摒弃。此时就会在一定程度上阻碍不动产的合理流通，从而不利于市场经济的发展。从维护市场经济下不动产交易安全，鼓励不动产交易的角度出发，应当采取和适用不动产善意取得制度。本案第三人张某通过竞买的方式取得房屋所有权是市场经济正常交易类型，其安全性应当受到法律的保护。

    因此在本案中，善意第三人张某买卖房屋的法律关系合法有效。张某于法于情于理都可以取得该房屋的所有权。

    （作者单位：山东省广饶县人民法院 ）