买房过程中如何应对卖房者违约

 

 

 

 

    徐先生2003年9月购买了王女士转让的期房，约定在2005年9月小产证办出时合同生效，办理产权转让事宜。徐先生和王女士在补充条款中约定，按房屋总价的30％支付定金后，签订房屋买卖合同，并明确合同履行时定金转为价款，未履行时，任何一方违约，按定金罚则承担责任。2005年2月，王女士口头告知徐先生，因房屋涨价，原先约定的价钱太低，所以不卖了，并承诺承担违约责任。徐先生不服，要求王女士继续履行合同，王女士不予认可。

    律师观点：徐先生和王女士在签订合同前先约定了补充条款，并作为合同的附件。徐先生依补充条款的规定支付定金后，与王女士签订了房屋买卖合同，同时，在补充协议中还明确该定金在合同履行时（小产证办出过户时）转为房价款，在未办出小产证履行过户时卖方违约不卖或买方违约不买，均按照定金罚则承担责任。可见，该定金不是定约定金而是敦促双方履行合同义务的履约定金。从这个角度看，合同约定的生效条件只能对合同某一部分的作出限制，具体来说是对办出产证后过户转让的限制。

    徐先生可用以下三种方法来维护自己的权益：要求王女士继续履行合同并支付违约金。《合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行”。并且根据该法第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”。

    解除合同并获得补偿。王女士不履行合同的行为，主观上存在错误，使徐先生的利益遭受损失。作为无过错一方的徐先生可以选择解除合同并获得补偿，具体包括双倍返还的定金和既得利益的损失（即2000年至今的上涨房价）。《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益（即王女士因房屋涨价获得的利益）。

    采取“拖延政策”。如果和王女士协商后无法达成一致，就只能一直拖到小产证办出之日，也就是房屋买卖合同的生效之日，然后根据合同上约定的争议解决条款提交仲裁或提起诉讼。