您的当前位置: 首页 >> 建筑工程房地产 >> 建筑房地产常识 >> 房产开发常识 >> 文章正文
不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定条件转让房地产的,合同是否有效?
阅读选项: 自动滚屏[左键停止]
作者:  来源:  阅读:

不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定条件转让房地产的,合同是否有效?
 
 

 

 

    《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定

    第三十八条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:
  (一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;
  (二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。
  转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。

     不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定条件转让房地产的,合同是否有效?

    不符合该条第一个条件的转让合同,效力待定:

    <最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释>第九条规定: 转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。
    转让方与受让方订立土地使用权转让合同时,尚未取得出让土地使用权证书,表明转让方未取得出让土地使用权。其与受让方订立的合同应当为效力待定的合同。如果转让方在起诉前取得土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,该合同应从订立时起有效,否则不能认定有效。

    不符合第二个条件的转让条件的合同,效力不受影响;出让方不能移转权属的,应当承担违约责任。

《城市房地产管理法》第38条规定的第二个条件的立法本意只是对土地使用权人“炒地”行为的限制,属于政府土地行政管理部门对土地转让的一种监管措施,而非针对转让合同这种债权行为所作的禁止性规定。其仅仅是从行政管理的角度,规定转让的土地不符合法定投资开发条件的,不得办理土地使用权属变更登记手续。因此导致无法办理土地使用权权属变更登记的,属于土地使用权转让合同的转让方不能完全履行合同的问题,可通过瑕疵担保责任制度和违约责任制度对受让人进行救济。作为民事合同法律关系,不能因转让标的物有瑕疵而认定合同无效。

    标的物能否移转在逻辑上直接影响的是其能否依约履行转移标的物的合同义务,不能因为其不能按约履行转让义务,就否定合同的效力。

    因此,《房地产管理法》第38条第二个转让条件,即转让的土地没有达到法定投资开发条件不得转让,仅仅是行政管理部门对不符合法定投关资开发条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上所作出的限制性规定,而非为认定土地使用权转让合同效力的要件。

】【关闭窗口
 :: 站内搜索 ::
 
 :: 点击排行 ::
·提前下班出交通事故是否..
·房屋增值部分是否应视为..
·协议离婚一年后反悔要求..
·武汉律师,有限责任公司..
·未经其他股东过半数同意..
·武汉律师张早刚代理原告..
·车上人员和第三人转化问..
·武汉律师-最高人民法院..
·不属于医疗事故的情形有..
·本案“股东”内部转让份..
设为主页  |  收藏本站 | 友情链接 | 联盟网站 | 管理登录