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买卖合同中预约合同的法律性质和效力
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作者:武汉律师  来源:武汉律师  阅读:

买卖合同中预约合同的法律性质和效力

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿,人民法院应予支持。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条 商品房认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

对于判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示,当事人是否有意在将来订立一个新的合同,最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。对于当事人之间存在预约还是本约关系,不仅仅孤立的以当事人之间订立的协议之约定为依据,而是应当综合审查相关协议的内容,以及当事人嗣后为达到交易进行的磋商和有关的履行等事实从中探寻当事人真实意思,并以此对当事人之间的法律关系的性质作出准确界定。

 在市场交易活动中存在形形色色的预约,关于此类预约与本约是何种关系,法律效力如何。

从合同角度分析:预约是本约之铺垫,本约的成立之铺垫,本约的成立不以预约的存在为条件,预约与本约之间既相互联系,又相互独立,两者之间是手段与目的之间的关系,预约的目的是订立本约,履行预约合同的结果是订立本约合同。

预约合同的法律效力:当事人仅为缔结本约而磋商是不够的,除法定事由外,还应当达成本约,否则预约没有意义。如果预约中已经本约的主要条款,则产生应当缔约的效力,否则产生必须磋商的效力。

判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示,前者市以将来订立本约作为义务,例如买房合同,本约的标的市房屋买卖关系,预约的标的则是订立本约以在当事人之间形成某种法律关系的具体内容。那么即使当事人订立的预约与本约的内容非常相似,并且通过合同解释的方式弥补相关合同的条款使本约的内容完全齐备,也应该排除这种合同解释的运用。因此当事人订立预约的意图非常的明显,就合同尚存的一些未决事项,需要当事人之间订立本约加以确定,而不是通过当事人之间客观因素进行推导和补全。

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