武汉律师办理王思民等人房产案件代理词

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审判长：我作为原告的代理人，现发表如下代理意见：

1、原被告签订的房屋买卖合同合法有效，被告未在规定期限内将符合条件的房屋交付原告使用，应当承担逾期交房违约金。

原被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应在规定期限内将符合约定条件的房屋交付原告使用，逾期，被告自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按已付房款日万分之5支付原告违约金，该合同合法有效。

根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、武汉市人民政府发布的武政[1998]139号《武汉市房地产开发经营项目竣工验收管理办法》第七条、住房和城乡建设部发布《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、武汉市开发办发布的武开管办﹙2007﹚7号《关于进一步加强商品房交付使用工作的通知》 第4条规定，商品房交付使用的前提条件是工程项目必须完成工程竣工验收合格手续、及竣工验收备案手续、及取得有关主管部门发出交付使用文件。同时国土资源和房屋管理局对如何理解“该商品房经验收合格”的请示，颁布了《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》。该文件指出：“经咨询建设部有关部门，《商品房买卖合同》示范文本第8条第1款中的‘该商品房经验收合格’，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”。 武汉律师http://www.222148.com/

合同签订后，原告均已履行了合同付款的义务，但被告工程项目至今没有办理工程竣工验收合格手续、及竣工验收备案手续、及取得武汉市房地产开发管理机构或区建设行政主管部门发出交付使用文件，不具备交付条件，被告至今不能按照合同期限交付原告房屋，因此，被告应当按原告已付房款日万分之5支付原告违约金。

2、被告未按期交付房屋，对后期履行房屋权属初始登记及协助原告办理权属登记构成先期违约，应当承担先期违约责任，赔偿原告相应的损失。

 原被告签订的《商品房买卖合同》中关于产权登记约定，被告应在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因被告的责任造成原告不能办理房地产权属证书的，被告应该赔偿原告损失。

被告工程项目没有竣工验收合格及取得竣工验收备案证不符合交付条件、至今无法向原告交付房屋。依据《合同法》第108条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”因此，被告对后期履行房屋权属初始登记及协助原告办理权属登记构成先期违约，应当承担先期违约责任，赔偿原告损失。

                                            代理人：张早刚

                                               2012年3月 2日

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