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请求权能否对抗预告登记
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请求权能否对抗预告登记
 
 
 
    拍卖事件:
    陈某委托北京一家拍卖行拍卖其房屋一栋。经拍卖后,竞买人李先生要求陈某办理房产登记。但在拍卖期间,陈某见房地产涨价,便又以更高的价格将房屋卖给了王女士,并办理了预告登记,此后不久王女士便也要求陈某办理房屋权属登记。 
    
    争论焦点:
    第一种观点认为,竞买人李先生通过竞拍得到房屋,此时李先生有权要求陈某办理权属登记,法院应判陈某向李先生履行权属登记;第二种观点认为,根据《物权法》规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。因此,若王女士要求享有房屋所有权,那么只能归王女士所有。 
    
    专家分析: 
    陈某与李先生之间形成的是债权关系,而陈某与王女士之间形成的是物权关系。我国《物权法》对不动产权属变动采债权形式主义,即要求当事人之间具有债权意思且履行登记行为。《物权法》第9条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。因此,陈某仍为房屋所有权人。但为了防止“一房二卖”等违约行为,《物权法》第20条规定,当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的,预告登记失效。
    本案中,陈某与王女士签订房屋买卖合同并办理了预告登记,只要王女士能够自进行不动产登记之日起3个月内申请权属登记,则预告登记有效,具有对抗竞买人李先生债权请求权的效力。 

 
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